2023년 9월, 서울 강서구에서 2억 원 보증금의 전세 계약을 진행한 임차인은 중개사로부터 80만 원의 복비를 청구받았고, 이에 대해 부당함을 제기했어요. 실제로 같은 보증금 조건이라도 지역과 중개업소에 따라 전월세 계약 시 복비가 달라지는 사례는 빈번하며, 많은 소비자들이 법적으로 정해진 요율을 정확히 모르고 있어요. 이번 글에서는 전월세 계약 시 복비가 어떻게 산정되는지, 법적 기준은 무엇인지, 실제 사례와 예외 상황은 어떤지 상세하게 정리해드립니다.
복비란 무엇이며 어떤 기준으로 산정되나요?
부동산 중개보수의 정의
복비란 부동산 계약 체결 시 공인중개사가 받는 법정 중개보수(중개수수료)를 의미해요. 이는 부동산중개업법 및 각 시·도 조례에 따라 요율이 정해져 있으며, 거래금액에 일정 비율을 곱해 계산돼요.
전월세 계약과 매매 계약의 차이
전월세는 보증금과 월세를 환산하여 거래금액을 산정하며, 매매는 단일 금액을 기준으로 복비가 정해져요. 특히 전세는 보증금이 곧 거래금액이 되며, 월세는 환산보증금으로 계산돼요.
전월세 계약 시 복비 요율표와 계산 방법
| 거래 유형 | 거래금액 기준 | 요율 상한 | 실제 관행 |
|---|---|---|---|
| 전세 | 보증금 전체 | 0.5% | 0.4~0.5% |
| 월세 | 보증금 + (월세 × 100) | 0.5% | 0.3~0.5% |
| 매매 | 매매금액 전체 | 0.9% | 0.5~0.9% |
| 고액 임대차 | 6억 초과 시 협의 | 별도 합의 | 협의에 따라 조정 |
요율은 각 지방자치단체 조례에 따라 조정 가능하며, 세부 기준은 서울과 경기, 지방 간에 차이가 있어요.
지역별 복비 차이와 기준
서울특별시의 중개보수 기준
서울시는 2021년 조례 개정을 통해 전월세 거래 시 복비 요율 상한을 다음과 같이 정했어요:
- 5천만 원 미만: 0.5%
- 5천만 원 이상 1억 미만: 0.4%
- 1억 이상 3억 미만: 0.3%
- 3억 이상: 최대 0.4%, 협의 가능
경기도 및 지방 조례 차이
경기도와 대전, 광주 등은 3억 원 초과 시 0.4%를 상한으로 하지만, 일부 지역은 협의에 따라 조정 가능한 범위가 더 넓어요. 따라서 거래 전 반드시 관할 지자체 조례를 확인하는 것이 중요해요.
월세 환산 보증금 기준 정리
| 보증금 | 월세 | 환산금액 | 복비 산정 기준 |
|---|---|---|---|
| 2,000만 원 | 30만 원 | 5,000만 원 | 전세와 동일 적용 |
| 1,000만 원 | 50만 원 | 6,000만 원 | 중개보수 0.5% |
| 3,000만 원 | 60만 원 | 9,000만 원 | 최대 45만 원 |
| 0원 | 80만 원 | 8,000만 원 | 보증금 없어도 환산 가능 |
월세는 보증금과 월세의 환산합계가 복비 산정 기준이며, 이를 놓치면 과다 청구될 수 있어요.
복비는 누구에게, 얼마만큼 부담하나요?
관행상 부담 방식
대부분 지역에서는 임차인과 임대인이 각자 부담하는 방식이 아닌, 임차인이 전액 부담하는 구조로 운영돼요. 하지만 법적으로는 협의 가능하며, 부담 비율에 대한 강제 규정은 없어요.
불공정 청구 사례 예방
간혹 중개인이 “원래 관행”이라는 명목으로 상한 이상을 청구하거나, ‘계약서 외 비용’ 명목으로 추가금을 요구하는 경우도 있어요. 이 경우, 법정 요율 이상 금액은 무효이며, 환불 청구가 가능해요.
복비 계산 예시: 실제 사례 비교
| 계약 유형 | 보증금 | 월세 | 복비 한도 | 실제 청구 |
|---|---|---|---|---|
| 전세 | 1억 5천만 원 | 없음 | 60만 원 | 60만 원 |
| 월세 | 2천만 원 | 30만 원 | 25만 원 | 25만 원 |
| 전세 | 8천만 원 | 없음 | 32만 원 | 28만 원 |
| 월세 | 3천만 원 | 50만 원 | 40만 원 | 35만 원 |
실제 청구 금액은 상한선 내에서 협의로 조정되며, 일부 중개인은 상한보다 낮은 요율을 적용하기도 해요.
중개보수 관련 분쟁 발생 시 대응 방법
지자체에 신고할 수 있어요
과다 청구나 허위 중개, 계약 불이행 등이 발생한 경우 관할 구청 부동산중개과에 민원을 제기할 수 있어요. 서울시의 경우, 전자 민원 접수도 가능해요.
대한공인중개사협회 조정제도
협회에 등록된 공인중개사는 내부 조정 절차를 통해 분쟁을 해결할 수 있어요. 중개업자가 조정에 불응할 경우, 자격 정지 또는 영업정지 처분이 내려질 수도 있어요.
복비는 현금영수증 의무 대상
중개보수는 부가가치세가 포함된 과세 대상으로, 반드시 현금영수증 또는 카드결제 영수증이 발급되어야 해요. 영수증 없이 받는 복비는 세무상 문제를 야기할 수 있으며, 환급 또는 신고가 어려워요.
Q&A: 전월세 계약 시 복비 관련 질문
Q. 중개인이 별도로 계약서를 써준다고 하며 추가로 10만 원을 요구했어요. 정당한가요?
A. 아닙니다. 계약서 작성은 복비에 포함된 업무이며, 별도 비용을 요구하는 것은 위법 소지가 있어요.
Q. 계약이 파기되었는데 복비를 환불받을 수 있나요?
A. 계약이 확정되기 전이라면 청구할 수 없으며, 계약 성사 후 파기된 경우라도 일정 범위 내에서는 환급 대상이 될 수 있어요. 구체적 상황에 따라 다르므로 중개사무소와 협의가 필요해요.
전월세 계약 시 복비 기준을 정확히 알고 대처하세요
전월세 계약 시 복비는 단순한 수수료가 아니라, 법적 기준과 조례, 실제 관행이 함께 작용하는 요소예요. 거래 전 중개보수 기준을 정확히 알고 있다면 과다 청구나 불공정 사례를 충분히 예방할 수 있어요. 특히 복비 산정 시 거래금액의 구성 방식, 지역 조례, 계약 성립 여부 등에 따라 계산 방식이 달라지므로, 계약 전 중개사에게 서면 설명을 요구하는 것이 좋습니다.
이제 복비와 관련된 불필요한 비용을 줄이기 위해, 계약 전 반드시 요율표 확인 + 환산 보증금 계산 + 영수증 발급 요청을 실천해보세요. 전월세 계약 시 복비에 대한 정확한 이해가 더 안전하고 효율적인 임대차 거래의 시작입니다.