외국인 주택 취득세율은 국내 부동산 시장과 외국인 투자에 관심이 있는 분들에게 매우 중요한 정보예요. 특히 최근 외국인의 국내 주택 매입이 증가하면서 세금 관련 규제가 강화되고 있는 만큼, 정확한 세율과 적용 기준을 미리 파악하는 것이 필요해요. 외국인도 내국인과 마찬가지로 주택 취득 시 일정한 세율을 적용받지만, 거주 자격이나 주택 종류, 가격, 지역에 따라 달라질 수 있는 점이 많아요. 이번 글에서는 외국인 주택 취득세율을 기준별로 자세히 정리하고, 부가세·종부세 등 연계 세금 항목까지 함께 안내해드릴게요.
외국인 주택 취득 시 세율은 어떻게 되나요?
한국에서 외국인이 주택을 구매하면 기본적으로 내국인과 동일한 취득세율이 적용돼요. 하지만 일부 지역이나 주택 가격에 따라 중과세율이 적용되기도 해요.
기본 취득세율은 1~3%예요
- 1.0%: 6억 원 이하 주택
- 2.0%: 6억~9억 원 이하 주택
- 3.0%: 9억 원 초과 주택
외국인도 이 기준을 따르며, 주택의 실거래가 기준으로 세율이 달라져요.
조정대상지역 다주택자일 경우 중과세율 적용
외국인이라 하더라도 다주택자로 판단되면, 조정대상지역에서는 최대 12%까지 중과가 가능해요.
| 구분 | 기준가액 | 일반세율 | 조정대상지역 중과 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 6억 원 이하 | 1.0% | 없음 |
| 1주택 | 6~9억 원 | 2.0% | 없음 |
| 1주택 | 9억 원 초과 | 3.0% | 없음 |
| 2주택 이상 | 전체 가격대 | 기본세율 + 최대 9% | 최대 12%까지 |
외국인 주택 취득 시 어떤 조건이 필요할까요?
외국인이 국내 주택을 구매하려면, 단순히 돈만 있다고 되는 것이 아니에요. 거주 자격 및 거소신고, 부동산거래신고제를 충족해야 해요.
부동산거래 신고는 의무예요
외국인은 주택 매입 시 부동산거래신고법에 따라 계약 체결 후 30일 이내 해당 지자체에 신고해야 해요. 미신고 시 과태료가 발생해요.
거소신고와 외국인등록번호 필요
- 90일 이상 체류 예정 시: 외국인등록 필수
- 90일 미만: 여권 정보로만 거래 가능
외국인의 다주택 보유 시 중과세율은 어떻게 적용되나요?
외국인이 한국에서 2주택 이상 보유할 경우, 국내법상 다주택자로 간주돼요. 이에 따라 조정대상지역 내 주택 추가 취득 시 최대 12%의 취득세율이 적용돼요.
실제 사례
- 외국인이 서울에 주택 1채 보유 후, 부산 조정대상지역에 추가 매입 → 8~12%의 중과세율 적용
- 단, 주택 외 건물(오피스텔, 상가 등)에는 해당되지 않음
외국인도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있을까요?
한국 정부는 현재 외국인에게 주택 취득세 감면 혜택을 거의 제공하지 않아요. 특히 수도권 과밀 지역의 경우 감면 혜택은 전무해요.
감면 혜택이 제한되는 경우
- 외국인 투자기업이 공장 설립을 위한 부지를 매입한 경우
- 산업단지 입주 기업 등 극히 제한적 경우
주택 취득 관련해서는 현재 감면 제도가 사실상 없다고 보면 돼요.
| 항목 | 적용 대상 | 감면 가능성 | 관련 조건 |
|---|---|---|---|
| 일반 외국인 주택 취득 | 거주 목적 | 없음 | 조정대상지역 중과 가능성 |
| 외국인 투자기업 | 공장, 산업용 부지 | 가능 | 산업 입주 조건 충족 시 |
| 외교관·공관 | 외교관계 | 일부 면제 가능 | 협정 기반 면세 가능 |
외국인의 전세·임대 목적 주택 매입도 과세 대상인가요?
네, 전세 또는 임대를 목적으로 하더라도 주택을 취득하는 행위 자체에 취득세가 발생해요. 이때는 실거래가 기준으로 세율이 계산돼요.
임대사업자 등록해도 취득세는 발생해요
일부 외국인이 임대사업자 등록을 시도하기도 하지만, 최근에는 감면 혜택이 줄어들고 규제가 강화돼 이전보다 불리해요.
외국인이 주택 구입 시 종합부동산세는 어떻게 적용되나요?
외국인도 종합부동산세 대상자가 될 수 있어요. 주택 공시가격 합계가 일정 기준을 초과하면 종부세 부과 대상이에요.
기준 정리
- 1주택자: 공시가격 12억 원 초과
- 2주택 이상자: 6억 원 초과 시 과세
- 외국인 단독 보유도 6억 원 기준 적용
외국인 단독 명의 주택과 공동명의 주택의 세율 차이
외국인이 국내 배우자와 공동명의로 주택을 보유하는 경우, 지분 비율에 따라 세금도 분할해서 계산돼요.
공동명의 시 장점
- 고가주택의 경우 세 부담 분산
- 양도 시 세율 계산에도 유리할 수 있음
하지만 공동명의가 무조건 유리한 건 아니며, 다른 세금 요소도 고려해야 해요.
| 명의 구분 | 취득세 부과 방식 | 종부세 기준 적용 | 유의사항 |
|---|---|---|---|
| 단독 명의 | 전체 금액 기준 | 6억 기준 | 단일 과세 |
| 공동 명의 | 지분 기준 부과 | 각자 지분 기준 | 세금 분산 가능 |
| 가족 명의 차등 | 각각 계산 | 복수 과세 가능성 | 중복 과세 가능성 있음 |
외국인이 비거주자일 경우 적용 세율
비거주 외국인도 한국 내 주택을 취득할 수 있지만, 소득세·양도세·취득세 등에서 비거주자 기준의 과세가 적용돼요.
취득세는 동일하지만, 양도세는 중과될 수 있어요
양도 시에는 거주기간 요건을 충족하지 못해 장기보유특별공제 배제, 고율의 양도소득세가 적용될 수 있어요.
외국인 부부가 공동 주택 취득할 때 주의할 점
부부 모두 외국인인 경우, 공동 소유 시 거소지 기준이 다른 경우 세금 신고 절차가 복잡해질 수 있어요. 소득신고나 양도소득세 신고도 각각 이뤄져야 하므로 세무대리인의 자문이 필요해요.
Q&A
Q. 외국인도 1가구 1주택 기준으로 세금 감면을 받을 수 있나요?
A. 원칙적으로 1세대 1주택 요건이 충족되면 외국인도 일부 세제 혜택을 받을 수 있어요. 하지만 거주 여부, 국내 주소지 등록 여부, 외국인등록증 등 명확한 기준을 만족해야 가능해요.
Q. 외국인이 주택 취득 후 바로 전세계약을 체결하면 세금 문제는 없나요?
A. 전세를 준다고 해서 취득세가 달라지진 않지만, 임대소득이 발생하면 종합소득세 신고 의무가 생겨요. 미신고 시 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 해요.
외국인 주택 취득세율, 이해하고 준비하면 불이익을 줄일 수 있어요
외국인 주택 취득세율은 기본적으로 내국인과 같지만, 거주 자격, 보유 주택 수, 지역 여부 등에 따라 중과세율이 적용될 수 있어요. 또한 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 매우 높기 때문에, 단순한 매입 목적이라면 주의가 필요해요. 지금 주택 취득을 고려 중이라면, 현재 본인의 자격 조건과 주택 유형에 맞는 세율을 먼저 확인하고, 관련 서류와 신고 절차도 함께 준비해두는 것이 좋습니다. 세금은 모르고 지나가면 손해가 크기 때문에, 전문가와 상의해 정확한 절차를 확인해보세요.